Umidità e muffa possono rendere insalubre ed invivibile l'immobile locato.
In caso di presenza di muffa nell'immobile locato, il conduttore ha diversi strumenti di tutela previsti dalla legge e confermati dalla giurisprudenza. Analizziamo le possibili azioni:
1. Riduzione del canone di locazione
Secondo l'art. 1578 del Codice Civile, se l'immobile presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare una riduzione del corrispettivo. La giurisprudenza ha chiarito che la presenza di muffe può legittimare tale richiesta quando compromette la piena fruibilità dell'immobile. E' fondamentale che il conduttore segnali tempestivamente e formalmente al locatore la presenza delle muffe, per consentirgli di intervenire. La comunicazione deve essere fatta preferibilmente per iscritto (raccomandata A/R, PEC).
2. Risarcimento danni
Il locatore è tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi dell'immobile, salvo che provi di averli ignorati senza colpa al momento della consegna. Il risanamento dalle muffe richiede interventi di significativo impegno economico e non rientra tra le opere di piccola manutenzione a carico del conduttore, ma compete al locatore.
3. Risoluzione del contratto
In casi gravi, quando le muffe rendono l'immobile inidoneo all'uso abitativo, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto. Tuttavia, non tutti i fenomeni di umidità e muffa giustificano la risoluzione: se sono eliminabili con ordinaria pulizia e derivano da una non corretta gestione dell'immobile (scarsa ventilazione, inadeguato riscaldamento), la responsabilità può essere del conduttore.
4. Esecuzione diretta degli interventi
In caso di inerzia del locatore, il conduttore può far eseguire direttamente le riparazioni urgenti, con diritto al rimborso, previa comunicazione al locatore. Questa possibilità deve essere valutata con attenzione, documentando accuratamente sia la necessità dell'intervento che le spese sostenute.
Aspetti importanti da considerare:
- Non è legittima la sospensione totale del pagamento del canone, il conduttore deve continuare a pagare il canone, potendo successivamente chiedere la ripetizione di quanto pagato in eccesso.
- È fondamentale documentare la situazione, possibilmente attraverso perizie tecniche o interventi dell'ASL
- La riduzione del canone, se riconosciuta, opera dalla data della prima richiesta scritta al locatore
- Se il conduttore decide di abbandonare l'immobile, deve comunque dimostrare che i vizi erano tali da giustificare tale decisione e che aveva preventivamente informato il locatore della situazione.
In conclusione, la presenza di muffe nell'immobile locato può giustificare diverse azioni a tutela del conduttore, ma è fondamentale:
1. Documentare accuratamente il problema
2. Comunicare formalmente e tempestivamente la situazione al locatore
3. Valutare la gravità del fenomeno e la sua origine
4. Scegliere l'azione più appropriata tra quelle disponibili, considerando che la sospensione totale del canone non è mai giustificata
5. Conservare tutte le prove delle comunicazioni e degli eventuali interventi effettuati
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