Condominio: Spese di manutenzione?

Vanno ripartite solo tra i condomini fruitori dell'area

Le spese di manutenzione di un cancello devono essere ripartite solo tra i condomini comproprietari dell’area alla quale dà accesso il cancello stesso.

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La sentenza

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile,

Sentenza 2 marzo 2016, n. 4127

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex articolo 1137 codice civile, depositato avanti al Tribunale di Salerno, (OMISSIS), nella qualita' di proprietaria di appartamento facente parte del fabbricato ubicato in (OMISSIS), impugnava la delibera condominiale assunta dall'assemblea in data 13 maggio 2002 con la quale, nell'approvare il bilancio consuntivo dell'anno 2000-2001 e quello preventivo dell'anno 2001-2002, erano stati inclusi tra i costi di gestione condominiali anche quelli inerenti alla manutenzione di un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza al fabbricato condominiale, il quale era distinto rispetto ad esso perche' oggetto di una comunione tra la stessa istante e taluni soltanto dei componenti del suddetto Condominio. Chiedeva quindi che, previo accertamento della proprieta', in capo ad essa istante, di una quota del cortile, fosse annullata la delibera sopra indicata assunta dal Condominio.

Quest'ultimo si costituiva in giudizio e contestava le deduzioni attoree, rilevando come la costituzione di un condominio fosse compatibile con una comunione parziale laddove taluni beni fossero utilizzati per la loro struttura funzionale da un gruppo ristretto di condomini ed evidenziando, altresi', che la delibera impugnata aveva rettamente ripartito le spese di manutenzione del cancello tra i sei comproprietari dell'area di cortile, e non tra tutti i condomini.

Con sentenza n.3754/2005 il Tribunale di Salerno rigettava il ricorso.

Proponeva appello (OMISSIS) e, nel contraddittorio col Condominio, che si costituiva anche nella fase di gravame, la Corte di appello di Salerno con sentenza depositata il 20 ottobre 2010 respingeva l'impugnazione. La corte territoriale riteneva che l'appartenenza di un bene comune ad alcuni soltanto dei condomini costituisse la caratteristica propria del condominio parziale di cui all'articolo 1123 codice civile, comma 3, norma - questa - che aveva riguardo proprio all'ipotesi che determinate cose od opere siano destinate a servire solo una parte del fabbricato. La figura del condominio parziale, secondo il giudice dell'impugnazione, non era avulsa dal contesto condominiale ma si inseriva in esso ed era assoggettata alla medesima disciplina, anche se il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, alle opere e agli impianti che integravano il condominio parziale competeva soltanto ai condomini che ne avevano la titolarita'. Pertanto - concludeva - la delibera impugnata aveva pienamente rispettato il principio per cui la gestione e la manutenzione di elementi componenti ilcondominio parziale competeva, in via esclusiva, ai condomini che ne facevano parte.

Avverso la sentenza di appello (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione articolando due motivi.

Resiste il Condominio con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (articolo 360 codice procedura civile, comma 1, n. 5). Ha sottolineato che il discrimine tra il condominio e la comunione debba ravvisarsi della funzione strumentale che caratterizza beni condominiali rispetto alla piena autonomia dei beni oggetto di semplice comunione: infatti le cose, gli impianti e servizi di uso comune, contemplati dalle norme sul condominio degli edifici, non sono suscettibili di autonoma utilita', in quanto sono o strutturalmente necessari alla stessa esistenza del bene individuale, ovvero funzionalmente destinati al servizio di questo, sicche' il godimento dei beni comuni risulta essere funzionale al godimento, o al miglior godimento, del bene individuale. In difetto, quindi, di una relazione di accessorieta' tra il bene condominiale e quello in proprieta' esclusiva mancherebbe la ragione che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio degli edifici. La ricorrente ha pertanto evidenziato che non sarebbe sufficiente la mera contiguita' spaziale dell'area oggetto di comunione tra alcuni dei condomini del fabbricato per farla ritenere condominiale. In tal senso, la corte di merito aveva male interpretato l'azione proposta col ricorso introduttivo: infatti, il "previo accertamento della proprieta' esclusiva della ricorrente di quota parte del cortile prospiciente il fabbricato condominiale" doveva interpretarsi alla luce di quanto prospettato avendo riguardo al diverso regime da applicarsi all'area di cortile rispetto alla disciplina propria del condominio.

Con il secondo motivo e' lamentata la falsa applicazione dell'articolo 1123 codice civile, comma 2, e articolo 1136 codice civile (articolo 360 codice procedura civile, comma 1, n. 3). La ricorrente si limita a dedurre: "L'erronea sussunzione del fatto nella fattispecie delcondominio parziale ha comportato quale diretta conseguenza la falsa applicazione degli articoli in epigrafe in luogo della normativa di cui agli articolo 1100 codice civile, e seguenti regolanti la comunione ordinaria".

I due motivi vanno esaminati congiuntamente, in quanto connessi.

Le censure sono prive di fondamento.

Per l'affermazione della natura condominiale di un bene e' necessario che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioe' sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unita' immobiliari di proprieta' esclusiva dei singoli condomini (Cass. 7 maggio 2010, n. 11195; Cass. 22 agosto 2002, n. 12436; Cass. i dicembre 2000, n. 15372).

Se la relazione funzionale interessa una singola unita' immobiliare in proprieta' esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi. Se, invece, il bene e' destinato a servire non gia' la porzione in proprieta' esclusiva di un solo condomino ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l'articolo 1123 codice civile, comma 3, secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo dei condomini che ne ha tratto utilita'. Questa S.C., in proposito, ha rilevato che deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominioparziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprieta', venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarita' necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136).

La questione relativa alla strumentalita' del cortile, e quindi del cancello, che e' stata posta dalla ricorrente, e' quindi destinata ad essere risolta proprio nel senso indicato dalla decisione impugnata.

A parte il fatto che e' la stessa odierna ricorrente a evidenziare come il cancello costituisca "accessorio o pertinenza" dell'immobile che e' in sua proprieta' esclusiva (evidenziando in tal modo la relazione funzionale esistente tra i due), e' del tutto pacifico, che il cortile, cui da' accesso il cancello, sia adiacente al fabbricato condominiale e oggetto della proprieta' di alcuni soltanto dei condomini.

Ora, il cortile condominiale e' definito dall'articolo 1117 codice civile, n. 1, bene di proprieta' comune, in quanto dotato di una attitudine funzionale al servizio dello stabile condominiale nella sua interezza; la proprieta' dello stesso in capo ad alcuni soltanto dei condomini implica che quell'area sia asservita non gia' all'edificio nel suo complesso, ma alle sole porzioni nella proprieta' esclusiva dei soggetti che hanno la comproprieta' del cortile. Pertanto, il fatto che un bene, rientrante tra quelli di cui all'articolo 1117, appartenga solo ad alcuni condomini non modifica, nella sua essenza, la relazione funzionale tra il bene, che e' pur sempre destinato ad un uso collettivo (ancorche' limitato) e le singole unita' immobiliari oggetto di proprieta' esclusiva: in tal caso, infatti, deve presumersi che la proprieta' comune serva quelle individuali, ne' piu' ne' meno come il bene condominiale serve le proprieta' di tutti i condomini. Come si e' detto, un cortile assoggettato alla parte dell'immobile che comprende le porzioni in proprieta' esclusiva di un numero limitato di condomini e', in base alla previsione dell'articolo 1123 codice civile, comma 3, un bene soggetto al regime del condominio parziale. Il profilo funzionale che lega il bene ad alcune soltanto delle proprieta' individuali non vale, dunque, a sottrarre lo stesso al regime di contitolarita' proprio del condominio, anche se in questo caso opera una diversa modulazione dell'ambito soggettivo di quella contitolarita'.

Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell'assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, e' stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell'area. Infatti il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettivita' condominiale, per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unita' immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363).

Il ricorso e' dunque respinto.

Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi.