L’art 1669 c.c. stabilisce che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”. Dunque, in caso di infiltrazioni dovute ad esempio ad una non adeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio, può essere richiesto il dovuto risarcimento a carico del costruttore da parte dell’acquirente.
Al nostro sportello condominio riceviamo spesso richieste di consulenza in tal senso. Ebbene, il costruttore potrà “sottrarsi” alla richiesta di risarcimento se riuscirà a dar prova della responsabilità esclusiva del committente, del direttore dei lavori o del progettista per il danno cagionato. Se hai bisogno di una consulenza specializzata puoi prenotare il tuo appuntamento presso le nostre sedi allo 06.45433408 (tel/watshapp) oppure puoi farti aiutare online da un nostro avvocato con la consulenza online, richiedendo anche la redazione della diffida online
La Corte di Cassazione ha stabilito con la pronuncia n. 14650/2013 che “Costituisce ius receptum nella giurisprudenza di questa Corte – che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla funzionalità dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile (cfr. tra le più recenti, Cass. nn. 84/13, 2238/12 e 3752/07)”.
La suprema Corte evidenzia che “L'incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell'art. 1669 c.c. può consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (così, Cass. n. 11740/03, pronunciata in un caso di difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell'edificio con relativi problemi di infiltrazione)”.
L'interpretazione della norma, per la Cassazione, “si è spinta fino a considerare rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione (Cass. nn. 11740/03, 117/00 e 2260/98) e da inidonea realizzazione degli infissi (Cass. nn. 8140/04 e 1164/95), difetti che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria indicati dalla lettera a dell'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (così, Cass. n. 1164/95)”.
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